Według szacunków przedstawionych przez HREIT, zdolność kredytowa uważana za rekordową umożliwia obecnie zakup mieszkania o powierzchni większej o połowę niż to było możliwe w 2022 roku. Niemniej jednak, pomimo wyraźnej poprawy warunków nabywczych, nadal odległe są rekordy z przeszłości. Wynika to z rosnących cen mieszkań, którym nawet niespotykana dotąd zdolność kredytowa nie zdołała sprostać.
Na podstawie najnowszych danych NBP i szacunków HREIT, trzyosobowa rodzina posiadająca dochód równy dwóm średnim wynagrodzeniom w kraju mogłaby nabyć mieszkanie o powierzchni około 71 metrów kwadratowych. Dane dotyczą rynku wtórnego i uwzględniają ceny transakcyjne na siedmiu największych rynkach mieszkaniowych. W kalkulacje wprowadzono medianę zdolności kredytowej powiększoną o 20% wkładu własnego.
Mimo że obecna zdolność kredytowa jest rekordowo wysoka, porównując ją z danymi historycznymi (od II kwartału 2007 roku), wynika, że zakup mieszkania o takiej powierzchni jest wciąż poniżej średniej z ostatnich 17 lat, która wynosiła nieco ponad 90 metrów kwadratowych. Rekordowa zdolność kredytowa szacowana przez HREIT dla trzyosobowej rodziny w listopadzie wyniosła aż 758 tysięcy złotych, co stanowi najwyższy wynik w historii badania (dane od 2007 roku). Niestety, nawet taka zdolność kredytowa nie jest obecnie w stanie sprostać cenom mieszkań.
Wszystkie powyższe obliczenia oparte są na optymistycznych założeniach dotyczących potencjalnych kredytobiorców, jakimi są trzyosobowe rodziny z pozytywną historią kredytową, bez dodatkowych długów i z solidnym wkładem własnym (20%). Dodatkowo, zakłada się, że obydwoje rodziców jest zatrudnionych i każde z nich przynosi do domu średnie krajowe zarobki. Założenia te są dość rygorystyczne ze względu na sytuacje z przeszłości (np. rok 2020), gdy jedynie atrakcyjni i mało ryzykowni dla banków klienci mieli szansę na otrzymanie hipotecznego kredytu.
Z prognoz wynika, że możliwości zakupowe dla przykładowej rodziny mogą osiągnąć wspomnianą średnią w 2025 roku, pod warunkiem wzrostu zdolności kredytowej o nieco ponad 1/4 przy obecnym poziomie cen. W przyszłym roku moglibyśmy zobaczyć takie rezultaty, jeśli spełnią się obecne prognozy dotyczące płac i oprocentowania kredytów. Według analityków NBP, na koniec 2025 roku wynagrodzenia w Polsce mogą być wyższe o 7,6% niż obecnie, co zwykle przekłada się na większą zdolność kredytową.
W 2025 roku spodziewany jest również inny mechanizm korzystny dla kredytobiorców – obniżenie oprocentowania kredytów o 100 punktów bazowych (1 pkt. proc.). Aktualne wyceny kontraktów terminowych na stopę procentową sugerują, że cięcia mogą być jeszcze głębsze.
Jest jednak ważne, aby pamiętać, że te prognozy mogą, ale nie muszą się spełnić. Jeżeli jednak są one bliskie rzeczywistości, wzrost wynagrodzeń i spadek oprocentowania kredytów w 2025 roku mogą doprowadzić do wzrostu zdolności kredytowej modelowej rodziny o 15-25%.